- Un agent immobilier ou un chasseur immobilier peut il vous réclamer une avance de fonds avant la conclusion de la vente ?
NON, en conformité avec la loi Hoguet 70-9 du 2 janvier 1970, La commission est versée après la signature du contrat définitif devant le notaire (c’est-à-dire après la réitération de l’acte authentique). Toute rémunération est interdite avant la conclusion du contrat.
- Quels sont les points de convergence entre l’industrie du yachting et l’immobilier de luxe ?
Le caractère confidentiel et exceptionnel des produits offrant des prestations sur mesure, très haut de gamme et un souci du détail exacerbé.
Une typologie de clientèle, très internationale, souvent commune aux deux secteurs d’activité ou à minima partageant un degré d’exigence similaire autour des valeurs suivantes : fort degré de professionnalisme, discrétion absolue, disponibilité et réactivité totale.
- La notion de « changement de destination » est souvent évoquée lors d’un achat d’un loft notamment, mais quels sont les neuf destinations officielles consacrées par le droit de l’urbanisme ?
Lors de l’achat d’un loft dit « d’habitation » et tout particulièrement lorsque celui-ci était anciennement une construction dédiée à l’activité industrielle ou commerciale, il est important de vérifier que le changement de destination a bien été effectué (et que donc les permis de construire si nécessaires, les autorisations administratives, l’accord de copropriété ont bien été obtenus)
Le code de l’urbanisme fixe les neuf destinations qui peuvent être retenues pour une construction comme suit :
– l’habitation ;
– l’hébergement hôtelier ;
– les bureaux ;
– le commerce ;
– l’artisanat ;
– l’industrie ;
– l’exploitation agricole ou forestière ;
– la fonction d’entrepôt ;
– les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
- Quelle est la fréquence obligatoire incompressible de mise à sec en chantier naval d’une péniche pour expertise ?
En dehors d’éventuelles considérations assurancielles et de la réalisation de tous travaux spécifiques, La mise à sec pour expertise est obligatoire à minima tous les dix ans.
- A quoi fait référence le « Certificat d’Occupation Temporaire » pour une péniche ?
En tant que partie intégrant du domaine public fluvial et donc propriété de l’état, les fleuves leurs rives et leurs berges en France, ne peuvent être occupées qu’après autorisation des « voies navigables de France »( VNF) ou de tout autre organisme ayant reçu en concession par l’état la gestion du domaine fluvial public pour son compte( à titre d’exemple le Rhône est géré par la Compagnie Nationale du Rhône ). Le certificat d’occupation temporaire est une autorisation temporaire d’occupation du domaine public fluvial concédé, octroyée à un permissionnaire (le propriétaire de la péniche stationnée) pour une durée qui peut être variable (de quelques mois à vie). Ces Certificats d’Occupation Temporaire, que l’on peut comparer à un bail en plus précaire, sont octroyés moyennant une redevance mensuelle ou annuelle (un loyer en quelque sorte) dont doit s’acquitter le permissionnaire.
- Pourquoi Hors Normes Immobilier dans le cadre de son activité de chasse immobilière ne travaille que sur mandat de recherche exclusif ?
Si dans le cadre de son activité d’agent immobilier Vente, Hors Normes Immobilier privilégie les mandats semi-exclusifs ou exclusifs mais conçoit de travailler en mandat simple également, la donne est différente dans le cadre de la chasse immobilière. Hors Normes Immobilier s’engage à s’investir, sans retenue, dans la recherche d’un bien pour le compte d’un acquéreur qui le mandate, mais en contrepartie d’un engagement réciproque de l’acquéreur qui s’interdit de rechercher de son propre côté.
Il s’agit de gagner en efficacité en évitant tout doublon éventuel dans les recherches et surtout en donnant à Hors Normes Immobilier la légitimité pleine et entière nécessaire pour représenter l’acquéreur qui le mandate au mieux dans ses actions auprès des tiers (propriétaires particuliers démarchés ou agents immobiliers approchés par Hors Normes Immobilier au nom de son acquéreur en recherche). Il est important de préciser que cette exclusivité sera limitée dans le temps à 3 mois et pourra être dénoncée au-delà.
- Le fait pour un acquéreur de confier sa recherche à Hors Normes Immobilier dans sa mission de chasseur immobilier engendre-t- il un surcoût ?
Hors Normes Immobilier privilégie dans son action de chasse immobilière l’achat de biens immobiliers directement auprès de propriétaires particuliers, et dans ce cas de figure, la démonstration des économies réalisées est évidente dans la mesure où les honoraires de chasse immobilière d’ Hors Normes Immobilier déjà très compétitifs, ne se cumuleront pas en sus avec ceux d’une agence immobilière ayant un mandat de vente sur le bien objet de la transaction.
Dans l’hypothèse de l’ achat d’un bien, avec le concours d’une agence immobilière détenant le mandat de vente sur le dit bien, et uniquement dans le cas où cette agence refuserait la pratique d’usage à savoir partage de ses honoraires, alors la rémunération d’ Hors Normes Immobilier se rajoutera effectivement à celle de l’agence immobilière détentrice du mandat de vente. Pour autant, il convient d’apprécier que l’action d’ Hors Normes Immobilier aura permis, d’une part de ne pas passer à côté de ce bien, mais également d’autre part de réaliser une économie : soit directe de par la conduite des négociations, soit à minima indirecte par le gain de temps et l’accompagnement dans la phase de gestion projet jusqu’à la bonne finalisation de l’achat.
- Qu’entend-on par investissement immobilier dans le secteur du tourisme locatif
L’investissement immobilier en matière de tourisme locatif revêt deux grandes composantes:
– L’investissement purement foncier dans des biens dédiés à la location saisonnière : lesquels se décomposent en biens immobiliers meublés affectés totalement ou partiellement à la location de vacances (meublés saisonniers de vacances) et/ou biens immobiliers meublés affectés totalement ou partiellement à la location courte durée pour le tourisme d’affaires.
– L’investissement immobilier, lié à la création ou la reprise d’une maison d’hôtes, de chambres d’hôtes ou de gîtes meublés, qui s’envisage plus, sous un angle entrepreneurial que patrimonial, dans la mesure où il s’accompagne d’une véritable activité à exercer et correspond le plus souvent à une volonté de changer de vie.
- Quels sont les principaux avantages de la location saisonnière comparativement à la location classique ?
– Libre jouissance et disposition du bien (comparativement à l’immobilisation totale en location classique).
– Risque d’impayé maitrisé, voir quasiment éradiqué.
– Risque de dégradation diminué du fait de la courte durée du séjour.
– Contrat de location saisonnière et fiscalité beaucoup plus souples comparativement aux baux 3/6/9 et à l’imposition des revenus locatifs non meublés.
– Financement partiel ou total des charges attachées à une résidence secondaire, tout en gardant la libre disposition du bien.
– Exploitation du bien modulable par palier, en rapport avec la rentabilité ou la libre disposition du bien recherchées.
– Meilleure rentabilité pour les produits avec une localisation géographique bien étudiée, spécifiquement rénovés, agencés et équipés pour la location Saisonnière.
- Quels sont les principaux inconvénients de la location saisonnière comparativement à la location classique ?
– Disponibilité et organisation nécessaire pour gérer l’accueil et le départ des locataires (amplifiées pour les locations à la nuitée ou de très courte durée)
– Gestion du ménage et du pressing (le ménage de l’appartement ainsi que le nettoyage des draps et serviettes de toilette doit être fait après chaque location).
NB : Moyennant une contribution financière et donc une baisse de la rentabilité, Il est toujours possible d’externaliser ces tâches auprès de sociétés dites de conciergerie, voire d’externaliser la gestion totale auprès d’un agent immobilier spécialisé en gestion immobilière saisonnière (Tout particulièrement utile s’il s’agit d’une résidence secondaire).
- Le Diagnostic de Performance Energétique appelée DPE est il obligatoire pour la location comme pour la vente ?
Le DPE, dont la durée de validité est fixé à 10ans et qui doit être réalisé par des diagnostiqueurs professionnels certifiés et dûment assurés pour leur responsabilité civile professionnelle, est obligatoire tant pour la vente que pour la location d’un logement.
Il a une triple utilité :
– Evaluer la consommation d’énergie pour la production du chauffage et de l’eau chaude sanitaire (ECS) exprimée en kwh/m2/an
– Connaitre son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre (GES)
– Faire un état et planifier les travaux d’économie les plus efficaces.
